Réforme des plus-values immobilières

Contexte

Nous nous intéressons aux plus-values résultant d'une cession d'un bien immobilier, hors terrains à bâtir (l'exonération est restée sur 30 ans ; cf. infra). Rappelons que les plus-values constatées lors de la revente de la résidence principale sont exonérées.

 

Ancien barème

Avant le 1er février 2012, un abattement de 10% par an après la 5ème année de détention s’appliquait sur le montant de la plus-value immobilière en cas de cession. L’exonération totale était donc acquise après 15 ans de détention. La plus-value après abattement était taxée au taux de 19% et soumise aux prélèvements sociaux.

 

Barème intermédiaire

Pour tout acte authentique signé à partir du 1er février 2012, les abattements à appliquer à la plus-value sont de 2% par an de la 6ème à la 18ème année, 4% par an de la 18ème à la 24ème année, 8% par an de la 24ème à la 30ème année. L’exonération devient donc totale après 30 ans de détention. Par ailleurs, l’abattement fixe de 1000 euros est supprimé depuis cette date.

 

Changement de gouvernance et fiscalité

En mai 2012, le gouvernement change. La fiscalité continue logiquement d’augmenter : la loi des finances rectificative de 2012 instaure la surtaxe sur les plus-values immobilières  applicable à partir du 1er janvier 2013 (hors promesses de vente signées avant le 7 décembre 2012). Les modalités de calcul sont les suivantes :

 

PV : Montant de la plus-value imposable

Montant de la taxe

De 50 001 à 60 000 euros

2 % PV – (60 000 – PV) * 1/20

De 60 001 à 100 000 euros

2 % PV

De 100 001 à 110 000 euros

3 % PV – (110 000 – PV) * 1/10

De 110 001 à 150 000 euros

3 % PV

De 150 001 à 160 000 euros

4 % PV – (160 000 – PV) * 15/100

De 160 001 à 200 000 euros

4 % PV

De 200 001 à 210 000 euros

5 % PV – (210 000 – PV) * 20/100

De 210 001 à 250 000 euros

5 % PV

De 250 001 à 260 000 euros

6 % PV – (260 000 – PV) * 25/100

Plus de 260 000 euros

6 % PV

 

 Afin de fluidifier le marché immobilier, le gouvernement souhaite instaurer un abattement exceptionnel de 20% sur la plus-value imposable sur l’année 2013. Mais le 29 décembre 2012, le Conseil Constitutionnel censure la mise en place de cet abattement.

 

L’instruction du ministère de l'économie et des finances du 9 août 2013 précise les abattements en fonction de la durée de détention :

 

  •  Pour les prélèvements sociaux, les abattements sont de +1,65% par an de la 6ème à la 21ème année, +1,6% la 22ème année, +9% de la 23ème à la 30ème année.
  • Pour l’impôt sur le revenu, les abattements sont de 6% par an de la 6ème à la 21ème année et de 4% la 22ème année.

Et un abattement exceptionnel de 25% s'applique sur le montant de la plus-value pour les ventes réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Cet abattement s’applique à la fois sur les prélèvements sociaux et sur l’impôt sur le revenu (taux à 19%).

 

Par ailleurs, le montant des DMTO (droits de mutations à titre onéreux) concernant les acquisitions immobilières passera de 5,09% à un maximum de 5,8% du montant de la transaction. Chaque Conseil Général aura la possibilité d’augmenter la part qui revient aux départements.

 

Bilan

Il faut distinguer l’exonération acquise sur l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de l’exonération sur les prélèvements sociaux obtenue après 30 ans de détention d’un bien immobilier. Notons que les prélèvements sociaux constituent la part la plus conséquente de la facture. Par ailleurs, l’abattement de 25% s’applique à la fois sur le montant de l’impôt sur le revenu au taux de 19% et sur les prélèvements sociaux calculés. Cet abattement exceptionnel s’applique du 1er septembre 2013 au 31 août 2014. Il offre ainsi un effet d’aubaine en apparence. En réalité, la fiscalité a considérablement augmenté depuis 2012 (sans oublier le passage de 13,5% à 15,5% des prélèvements sociaux en juillet 2012 votée par le précédent gouvernement), en atteste notamment la mise en place de la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées.

 

 

 

Catégories: